Όταν ένας επαγγελματίας αρχίζει να δυσκολεύεται με τις υποχρεώσεις του προς τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης δανείων, το πρώτο που σκέφτεται είναι πώς θα προστατεύσει την περιουσία του. Πολύ συχνά, η σκέψη καταλήγει σε μια μεταβίβαση ακινήτου σε συγγενικό ή «έμπιστο» πρόσωπο, με στόχο να αποφευχθεί μια κατάσχεση ή ένας πλειστηριασμός.
Αρχικά, η μεταβίβαση μοιάζει με γρήγορη διέξοδο.
Νομικά, όμως, συχνά λειτουργεί ως παγίδα, δημιουργώντας κινδύνους τόσο για τον οφειλέτη όσο και για τον τρίτο που αποκτά το ακίνητο.
Ο λόγος είναι απλός: όταν υπάρχει χρέος, ο νόμος δίνει εργαλεία στον πιστωτή για να προστατεύσει τα δικαιώματά του. Ένα από τα βασικότερα είναι η αγωγή διάρρηξης καταδολιευτικής δικαιοπραξίας.
Τι είναι η αγωγή διάρρηξης
Η αγωγή διάρρηξης επιτρέπει στον πιστωτή να αμφισβητήσει μια μεταβίβαση που έγινε για να μη πληρωθεί το χρέος.
Δεν έχει τιμωρητικό χαρακτήρα, αλλά λειτουργεί ως τρόπος προστασίας της απαίτησης.
Αν το δικαστήριο κρίνει ότι μια μεταβίβαση έγινε για να ζημιωθεί ο πιστωτής, τότε αυτή δεν ακυρώνεται για όλους, αλλά δεν ισχύει απέναντι στον συγκεκριμένο πιστωτή. Με απλά λόγια, για εκείνον, το ακίνητο αντιμετωπίζεται σαν να μην έχει φύγει ποτέ από την περιουσία του οφειλέτη.
Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι ο servicer μπορεί να προχωρήσει κανονικά σε κατάσχεση ή άλλη ενέργεια επί του ακινήτου.
Πότε μια μεταβίβαση «μπαίνει στο μικροσκόπιο»
Δεν θεωρείται κάθε μεταβίβαση ύποπτη. Ο νόμος εξετάζει αν συντρέχουν συγκεκριμένα στοιχεία:
- Να υπάρχει ήδη οφειλή προς τον πιστωτή.
- Να έχει γίνει μεταβίβαση (είτε πώληση είτε δωρεά).
- Να προκύπτει ότι η πράξη έγινε για να μην πληρωθεί ο πιστωτής.
- Να μην απομένει επαρκής περιουσία μετά τη μεταβίβαση.
- Αν πρόκειται για πώληση, να φαίνεται ότι ο αγοραστής γνώριζε την κατάσταση.
Όσο περισσότερο «αδειάζει» η περιουσία με μια και μόνο πράξη, τόσο πιο αυστηρά θα εξεταστεί από το δικαστήριο.
Πώληση ή δωρεά: γιατί έχει σημασία
Εδώ γίνεται συχνά η μεγαλύτερη παρεξήγηση.
Αν πρόκειται για πώληση, ο πιστωτής πρέπει να αποδείξει ότι ο αγοραστής γνώριζε πως με τη μεταβίβαση προκαλείται ζημία.
Αν πρόκειται για δωρεά, τα πράγματα είναι πιο απλά για τον πιστωτή. Δεν απαιτείται να αποδειχθεί ότι ο αποδέκτης γνώριζε κάτι.
Αυτό σημαίνει στην πράξη ότι οι δωρεές σε συγγενικά πρόσωπα είναι πολύ πιο ευάλωτες σε αγωγή διάρρηξης από μια κανονική πώληση με πραγματικό τίμημα.
Όταν η μεταβίβαση γίνεται για να «εξαφανιστεί» η περιουσία
Σε αρκετές περιπτώσεις, η μεταβίβαση δεν γίνεται για πραγματικό οικονομικό λόγο αλλά ως μέσο απόκρυψης της περιουσίας από τον πιστωτή. Στόχος είναι το ακίνητο να μη φαίνεται πλέον στο όνομα του οφειλέτη, ώστε να δυσκολευτεί η αναγκαστική εκτέλεση ή να καθυστερήσει μια ενδεχόμενη κατάσχεση. Συνήθως, αυτό γίνεται με μεταβιβάσεις σε συγγενικά ή συνδεδεμένα πρόσωπα, χωρίς πραγματικό οικονομικό αντάλλαγμα ή με τίμημα που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία.
Ακριβώς αυτή η συμπεριφορά είναι που οδηγεί στην άσκηση αγωγής διάρρηξης. Ο νόμος αντιμετωπίζει τέτοιες κινήσεις ως προσπάθεια ματαίωσης των δικαιωμάτων του πιστωτή και επιτρέπει την προσβολή της πράξης, εφόσον αποδειχθεί ότι η μεταβίβαση είχε ως σκοπό να απομακρυνθεί το ακίνητο από την περιουσία του οφειλέτη και να καταστεί δυσχερής ή αδύνατη η ικανοποίηση του πιστωτή.
Τι σημαίνει για τον τρίτο που παίρνει το ακίνητο
Πολλοί θεωρούν ότι «αφού έγινε το συμβόλαιο, όλα είναι εντάξει». Αυτό δεν ισχύει.
Αν η μεταβίβαση διαρραγεί:
- Το ακίνητο θεωρείται προσβάσιμο από τον πιστωτή.
- Μπορεί να χαθεί σε πλειστηριασμό.
- Μπορεί να εγερθούν αξιώσεις για ωφελήματα ή χρήματα.
- Συχνά ακολουθούν μακροχρόνιες δικαστικές διαφορές με οικονομικό κόστος.
Έτσι, μια κίνηση που έγινε για «προστασία» μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα σε περισσότερους ανθρώπους.
Τι σημαίνει «καλή πίστη» στην πράξη
Ο τρίτος που αγόρασε το ακίνητο μπορεί να ισχυριστεί ότι δεν γνώριζε τίποτα για τις οφειλές. Αυτή είναι η επίκληση καλής πίστης.
Όμως, δεν αρκεί να το δηλώσεις. Πρέπει να το αποδείξεις:
- Υπήρξε πραγματική πληρωμή;
- Το τίμημα ήταν κοντά στην αγοραία αξία;
- Η μεταβίβαση έγινε με ομαλό τρόπο ή τελευταία στιγμή;
- Υπήρχε στενή συγγενική σχέση;
- Υπήρχαν ήδη εξώδικα ή καθυστερήσεις;
Όταν τα στοιχεία δείχνουν ότι η συναλλαγή έγινε μόνο «στα χαρτιά», η καλή πίστη είναι δύσκολο να στηριχθεί.
Η πενταετία και το λάθος της αναμονής
Ο νόμος θέτει προθεσμία πέντε ετών από τη μεταβίβαση για την άσκηση αγωγής διάρρηξης.
Όμως αυτό το διάστημα:
- Διακόπτεται αν κατατεθεί αγωγή.
- Μπορεί να «αναβιώσει» αν η πρώτη αγωγή απορριφθεί για τυπικούς λόγους και ασκηθεί νέα μέσα σε έξι μήνες.
Δεν υπάρχει, επομένως, ασφαλής «αναμονή» που εγγυάται ότι όλα θα τελειώσουν από μόνα τους.
Η παθητική στάση σπάνια αποτελεί αποτελεσματική στρατηγική.
Τι δείχνει η εμπειρία στην πράξη
Συχνά βλέπουμε μεταβιβάσεις:
- λίγο πριν από νομικές ενέργειες,
- σε τιμές πολύ χαμηλότερες της πραγματικής αξίας,
- χωρίς πραγματικό αντάλλαγμα,
- προς συγγενικά πρόσωπα,
- μέσω εταιρειών που δημιουργούνται πρόχειρα.
Σε τέτοιες περιπτώσεις, η πιθανότητα αγωγής διάρρηξης αυξάνεται σημαντικά.
Το πρόβλημα δεν εξαφανίζεται – απλώς μετατίθεται
Η μεταβίβαση δεν σβήνει το χρέος. Το μεταφέρει χρονικά.
Όσο υπάρχει ενεργό χρέος, ο κίνδυνος παραμένει. Και συχνά επανέρχεται σε χειρότερη στιγμή.
Το θέμα δεν είναι να αλλάξει χέρια η περιουσία, αλλά να αντιμετωπιστεί συνολικά η οικονομική κατάσταση.
Ο οργανωμένος σχεδιασμός και η αναδιάρθρωση οφειλών αποτελούν πιο σταθερή προσέγγιση από αποσπασματικές μεταβιβάσεις.
Πώς πρέπει να κινηθεί ένας επαγγελματίας
Πριν από οποιαδήποτε κίνηση:
- Να υπάρξει πλήρης εικόνα των οφειλών.
- Να γνωρίζει ποιοι πιστωτές είναι ενεργοί.
- Να καταλάβει ποια είναι η νομική του θέση.
- Να μην ενεργήσει υπό πίεση.
Ένα λάθος συμβόλαιο μπορεί να δημιουργήσει μεγαλύτερο πρόβλημα από το ίδιο το χρέος.
Συμπέρασμα
Η αγωγή διάρρηξης δεν είναι θεωρία. Είναι καθημερινή πρακτική.
Οι μεταβιβάσεις χωρίς σχεδιασμό δεν προσφέρουν πραγματική ασφάλεια και συχνά επιφέρουν νέους κινδύνους τόσο για τον οφειλέτη όσο και για τους τρίτους.
Η έγκαιρη κατανόηση της κατάστασης και η οργανωμένη διαχείριση των υποχρεώσεων ανοίγουν περισσότερες πραγματικές επιλογές από οποιαδήποτε πρόχειρη μεταβίβαση.
Περίληψη του παρόντος άρθρου έχει δημοσιευτεί στο οικονομικό portal Sofokleousin στο πλαίσιο ενημερωτικής συνεργασίας.
